Prodat střechu nad hlavou? Možná, ale ne nad tou mojí
Ještě v minulém roce poměrně často přicházely dotazy klientů ohledně pořízení druhé a další nemovitosti k investici. V jednom případě se na mne dokonce obrátili klienti, kteří pracují jako učitelé na střední škole, že by si pořídili nemovitost v zahraničí. Koupi nemovitosti viděli často jako možnost, si uložit svoje peníze s lepším úrokem, než jaký nabízejí spořící účty. Dávalo to přitom smysl. Levné úvěry umožnili díky pákovému efektu to, o co by se jinak s vlastními úsporami museli pokusit na rizikovějších trzích. Pokud jsem použil jen 10 % vlastních prostředků na koupi nemovitosti, pak při minulém růstu cen nemovitostí jsem byl schopen díky úvěru zhodnotit svůj vklad na dvojnásobek během jednoho roku, nebo i kratšího období. Vyvstává tedy otázka: není rozumné ty kapitálové výnosy zrealizovat?
Výnosy z nemovitostí se sestávají ze dvou částí. Kapitálový výnos a běžný výnos. Běžným výnosem zde rozumějme příjem z nájemného. Ten má nominální a relativní podobu. Nominální podoba se projevuje v jeho absolutní výši, tedy částka, která mi přichází na bankovní účet.
Relativní výnos je však důležitý pro vyhodnocení výnosnosti v porovnání s jinými alternativami. Je to procentuální vyjádření. Zjednodušeně řečeno. Pokud mám nemovitost v hodnotě 6 milionů korun a získávám z něj roční nájemné například ve výši 180 tisíc korun, pak je můj hrubý běžný výnos 3 % ročně. V absolutních částkách tedy získávám 180 tisíc korun, které ještě musím zdanit, ale v relativním vyjádření zmíněná tři procenta.
Druhou složkou je výnos kapitálový. Kapitálový výnos se projevuje v případě, že nemovitost prodáte. Je to rozdíl mezi jeho nákupní a prodejní cenou. Tento druh výnosu za určitých okolností ani nemusíte danit, což jej dělá ještě atraktivnějším.
Teď když jsme si vyjasnili pojmy, se pojďme podívat na téma realizace těchto výnosů. Ve chvíli, kdy budujete svoje investiční portfolio můžete využít několik přístupů. Jedním z těchto přístupů může být jednoduše nákup aktiva s tím, že jej budete držet po celou dobu, ať se děje co se děje. V této strategii předpokládám, že mě moje aktivum bezpečně dovede do mého finančního cíle a podmínky na trhu se v čase nezmění. Může to být velmi výnosná varianta, avšak poměrně riskantní v závislosti na délce investičního horizontu.
Změna struktury portfolia 2017-2022, Vlastní zpracování
Obrázek nám ukazuje na reálných datech, jak se v posledních pěti letech změnila struktura portfolia ze svého původního nastavení, pokud jste investovali následovně:
- Nákup zlata
- Nákup nemovitosti v USA
- Nákup ETF na S&P 500
- Nákup ETF na 3-7 leté americké státní dluhopisy
Akcie, které v portfoliu měly nejvyšší váhu, poskytly zároveň i nejvyšší výnosy. Jejich váha v portfoliu tedy vzrostla o více než 6 % nad úroveň, která byla pro portfolio zamýšlena. Rebalancováním portfolia tyto nadvýnosy zamknu a snížím riziko, že o ně přijdu. Nemusí to být nejvýnosnější varianta, ale je to přístup k portfoliu, který pro některé může být vhodný.
Jak je to s nemovitostním trhem v ČR?
Nemovitosti bezesporu v minulých letech poskytovaly určité nadvýnosy. Tedy minimálně ve formě těch kapitálových výnosů. Ty běžné však v důsledku toho začaly klesat. Je to jednoduché - když ceny nemovitostí rostou rychleji než nájemné, pak se jeho výše k ceně nemovitosti postupně snižuje.
Ceny bytů nyní meziročně vyrostly o 16,58 % v průměru napříč republikou. Před tím však ceny rostly rovněž nezanedbatelným tempem. Od poslední korekce, která skončila v 2013 na nemovitostním trhu lze pozorovat, že nejvíce rostly ceny bytů v hlavním městě, a to v letech 2016 až 2018. Následně se růst cen bytů zpomalil a začal růst cen v lokalitách mimo Prahu. Podobné nárůsty pak vykazovaly byty mimo Prahu v posledních třech letech. Po každém prudkém nárůstu nakonec aktivu dojde dech. Buď pak zpomalí svůj růst, nebo jej případně i obrátí.
Posledně se trh obracel ve chvíli, kdy ekonomika vstupovala do recese. Nemovitosti se pak propadaly v průměru o 10 %, což není velký propad, ale trval 3 až 5 let, dle lokality. Ten, kdo v roce 2008 výnosy zrealizoval měl možnost vydělávat další roky na jiných trzích. Na straně druhé - kdo mohl tehdy vědět, že je trh na svých maximech? To, zda je trh na vrcholu nikdy nevíme, zamykání výnosů je však jistotou toho, že výnos zůstává.
Index nabídkových cen bytů 2005-2022, Vlastní zpracování
K nemovitostem, stejně tak jako k jiným investicím můžeme přistupovat i z racionálního hlediska. Česká národní banka má zpracovanou metodiku výpočtu fundamentální hodnoty nemovitosti. To znamená, že na základě určitých parametrů lze spočítat, jaká je "férová" cena. K tomuto pak využívá dva přístupy:
- OBEZŘETNOSTNÍ
Tento přístup počítá s financováním nemovitosti domácností s příjmem na úrovni nejčastější výše příjmu v ČR. Byt který si pak rodina kupuje by měla být schopna bezpečně financovat v prostředí současných úrokových sazeb a tržebních podmínek a ekonomického výhledu ČNB. ČNB tedy počítá i s potenciální změnou současného stavu. Nadhodnocení nemovitostí pak ukazuje, že kupující musí podstupovat při koupi vyšší riziko.
- VALUAČNÍ
Valuační přístup je podobný tomu, který se používá při oceňování akcií. Při valuačním přístupu počítáme s tím, že nemovitost má investiční charakter, tj. držím ji kvůli nájemnému. V takovém případě je mým zájmem, aby běžný výnos byl zajímavý. Metodou diskontovaných peněžních toků se pak dopočítá hodnota, která je pro investory "férová". Pokud je nákupní hodnota vyšší, dochází k nadhodnocení, které nám říká, že buď jsou investoři ochotni akceptovat nižší běžné výnosy, nebo mají investice do nemovitostí spekulativní charakter.
Pozor! Ukazatel nepředvídá korekce. Jak můžeme pozorovat, trh může být nadhodnocený i roky, aniž by docházelo k propadu cen. Uklidnění trhu nemovitostí navíc není závislé jen na samotné ceně. V případě valuačního přístupu by stačilo, aby nájmy dorostly o 40 % a teoreticky bychom se dostávali na férovou úroveň.
Zůstával by pak vývoj v obezřetnostním přístupu, který ukazuje riziko pro domácnosti, které kupují nemovitosti k bydlení. Tento trh se nadhodnocuje ve chvíli, kdy rostou úrokové sazby. ale také ve chvíli kdy nemovitosti rostou rychleji než příjmy. Vzhledem k růstu úrokových sazeb v dnešním roce lze předpokládat, že obezřetnostní přístup bude vykazovat výrazně vyšší nadhodnocení, než pouhých 40 %. Pokud však díky inflaci brzy dorostou příjmy, nemusí to být zase takový problém.
Odhad nadhodnocení bytů ČR, ČNB
Musí dojít ke korekci?
Nemusí, stačí jen aby vyrostly ty příjmy. S vyššími příjmy se vyřeší jak problematika obezřetnostního, tak valuačního přístupu. Pokud vzrostou příjmy, bude bezpečnější pro domácnosti splácet hypotéky a investoři si mohou bez problémů říct o vyšší nájemné. To je tedy hlavní parametr.
No a co teda ty příjmy, kdy porostou? No tady může být potenciálně potíž. Vysoká inflace dnes vytváří tlak na všechny. Nejen domácnosti, ale i firmy ji citelně poznají. Kvůli tomu také ČNB zvyšovala sazby a vyvolala tak i tlak na růst úrokových sazeb u spotřebitelských a podnikatelských úvěrů. Jak domácnosti, tak i firmy mají vyšší náklady, ale nemají možnost je snadno kompenzovat úvěrem. Když tak dnes dojdete za zaměstnavatelem a řeknete si o více peněz, můžete narazit. Nemusí na to reálně mít. Zákazníci sice platí více, ale kupují si toho méně, protože jejich rozpočet není nafukovací. Pokud by se ekonomika dostala do recese, mohlo by tak dojít k citelnějšímu poklesu nabídkových cen nemovitostí. V některých lokalitách k tomu už i dochází.
Stále však může dojít k tomu, že stát nařídí plošné navýšení příjmů, čímž se u firem sice nic moc nezmění, ale pokud navýší každý zaměstnavatel, budou si zákazníci moci dovolit platit vyšší ceny. Protáhlo by se tak inflační období, ale nahodnocení nemovitostí by se mohlo uklidnit. Dokonce by mohly klidně pokračovat v mírném růstu i přes dražší financování. Lidi na to prostě najednou budou mít.
Dle mého tak hodně záleží na tom, zda se projeví recese dříve, než zvýšení mzdových tarifů. Pokud se totiž projeví recese, nemusí zvýšení příjmů vést k vyšším cenám. Domácnosti nebudou tolik utrácet a firmy nebudou tlačit na zvyšování cen, jelikož budou potřebovat získávat klientelu. Zásoby se budou vyprodávat a jediná inflace, která by se nás pak týkala je tak, kterou si dovezeme.
Pokud prodám, tak co s penězi?
Prostředí vysokých sazeb vytváří možnosti, které mohou také poskytovat zajímavý výnos. Protiinflační dluhopis už nekoupíte, ostatně výnosy, které teď byly vyhlášeny se dost možná opakovat nebudou. Nicméně státní dluhopisy dnes nabízí poměrně atraktivní výnos, při poměrně nízkém podstoupeném riziku.
Je pak ale třeba rozlišovat mezi dluhopisy státními a firemními. Většinu z Vás možná napadne, že je mezi těmito dluhopisy rozdíl, avšak pokud ne, můžeme si je trochu vysvětlit. Rozdíl je především v riziku toho, kdo dluhopis vydává. Kdo je rizikovější? Stát nebo firma? Pomiňme prosím antipatie k politické reprezentaci. Faktem je, že stát má možnost kdykoliv peníze na úhradu dluhopisů získat. Stačí jen zvýšit daně. Nemusí přitom zvyšovat ty přímé, ale stačí upravit DPH. Toho si tolik nevšimnete a pro stát jsou to peníze, které může využít. Když firma nemůže splácet, tak jde do úpadku a vy tak můžete o svůj vklad snáze přijít.
Pro agresivnější investory jsou také možnosti. Na trhu akcií se vytváří zajímavé příležitosti. Dno akciového trhu jsme zatím dost možná ještě neviděli a při poklesech akciového trhu dochází vlastně ke snižování rizikovosti nákupu. Dlouhodobě se přitom jedná o nejvýnosnější z tradičních investičních instrumentů, který je schopen překonávat inflaci a poskytovat i zajímavý reálný výnos. Na straně druhé je to jiný instrument, kterému je třeba rozumět.
Možnosti tedy nemovitostmi nekončí, nicméně dynamičtější investice skutečně vyžadují určitý čas, který se pověnuje vzdělání nad chováním těchto instrumentů. Jinak by investice mohla napáchat více škody než užitku.
Co daně?
Zde předpokládejme, že se bavíme o prodeji investiční nemovitosti, nikoliv Vaší střechy nad hlavou. Podobně jako na jiných investicích je i zde uplatněn časový test. V případě investičních nemovitostí je to 5 let od koupě nemovitosti. Daň se pak v případě prodeje platí z rozdílu kupní a prodejní ceny.
Pokud je příjem navíc vyšší než 48násobek průměrné mzdy v ČR, zvyšuje se daň z příjmů z původních 15 % na 23 %. I riziko zaplacení daně je tak vhodné brát v potaz. Pokud nemovitost nesplňuje podmínky pro osvobození, pak je třeba počítat s tím, že daň z příjmů v okamžitě sníží Vaši budoucí koupěschopnost.
Nedoporučuji se svým majetkem spekulovat. Určitě by nikoho nemělo napadnout prodat střechu nad hlavou s tím, že třeba ceny půjdou dolů a koupím je levněji. Celá záležitost by se naopak mohla slušně prodražit. Spíše se však doporučuji zamyslet se nad složením Vašeho investičního portfolia. Jestli nemovitosti nedělají až příliš velkou část a nebylo by vhodné zisky realizovat.
Autor článku: Ing.Robert Maschke, EFA